À rebours du télétravail et de la mort annoncée du bureau, de grandes opérations tertiaires fleurissent un peu partout dans la capitale. Challengers dans la catégorie poids lourds, deux immeubles gigantesques vont ainsi éclore à chaque extrémité du 15^e arrondissement.

Au sud, la tour Triangle, qui pousse à vue d’œil à l’entrée du parc des expositions de la porte de Versailles, sera livrée en 2026. Soutenu par Unibail Rodamco Westfield et dessiné par les architectes Herzog & de Meuron, cet ensemble mixte comprendra un hôtel 4 étoiles ainsi qu’un belvédère public culminant à 180 mètres de hauteur. Il abritera surtout 70 000 m² de bureaux, dont un centre de conférences avec auditorium, et des espaces de coworking.

Au nord, le feu vert vient d’être donné à l’arrivée d’Upper Montparnasse : 55 000 m² de bureaux répartis sur les 16 niveaux de l’ancien siège de CNP Assurances surplombant le toit de la gare Montparnasse. Dessinée par les architectes Diller Scofidio + Renfro (High Line à Manhattan…), sous l’égide du groupe Altarea, cette réinvention d’un building obsolète des années 1960 fera place à un ensemble mixte ultramoderne. Sa nouvelle façade bioclimatique vitrée éclairera de lumière naturelle la quasi-totalité des plateaux tertiaires double hauteur, entourés de terrasses plantées.

Les gares parisiennes tirent leur épingle du jeu

« Fini l’immeuble de bureaux dans un quartier de bureaux. Les salariés aspirent à travailler dans une ville avec commerces, écoles et habitations. Immédiatement relié au hub de transports de la gare Montparnasse, Upper connectera ses salariés à tout Paris, à la banlieue et à l’ouest de la France », vante Jean-Frédéric Heinry, président d’Altarea Entreprise Studio.

De fait, l’avantage de la centralité géographique doit faire coup double avec celui d’une accessibilité rapide. « Le principal rival du bureau devient aujourd’hui le logement, d’où l’importance de la desserte en transports. À ce sujet, la boucle du Grand Paris Express devrait changer les centralités », note Frédéric Goupil de Bouillé, président de l’Association des directeurs immobiliers (ADI).

On l’aura compris, dans ce Monopoly tertiaire, les gares parisiennes tirent leur épingle du jeu. Près de la gare de Lyon, SFL va ouvrir les portes de l’immeuble Scope en lieu et place de l’ancien siège de Natixis : 25 000 m² de bureaux réinventés par le cabinet d’architectes LAN au cœur d’un jardin paysagé orchestré par Michel Desvigne, avec rooftop et pavillon de services.

« Notre patrimoine est constitué à 99 % d’actifs parisiens et nous affichons un taux d’occupation des bureaux de 100 %, ce qui illustre l’attrait des entreprises pour des espaces de qualité au cœur de la capitale », indique Aude Grant, la nouvelle DG de SFL.

Près de là, Espaces Ferroviaires inaugure l’immeuble Messager sur l’ancienne friche ferroviaire d’un nouvel écoquartier. Et le long de la gare Saint-Lazare, L’Atelier, nouveau siège de la foncière Covivio, a redonné vie à un ancien central téléphonique paré de magnifiques briques rouges.

À LIRE AUSSI Les (vraies) raisons du recul du télétravailCitons également l’installation en cours, au pied du métro Pereire, du nouveau siège de Publicis dans l’immeuble Mondo : 32 000 m² de bureaux nouvelle génération (atrium XXL, terrasses, etc.) livrés fin 2024 par Antony Béchu pour Gecina.

Enfin, à la pointe du compas de la capitale, face à l’Hôtel de Ville, l’ancien siège de l’AP-HP fait l’objet d’une métamorphose de taille conduite par BNP Paribas Real Estate, avec Apsys et RATP Solutions Ville. Ici, 14 000 m² de bureaux, soit la moitié de ce futur ensemble mixte, seront livrés en 2029 par Dominique Perrault.

Nouveau plan d’urbanisme bioclimatique

Le marché locatif fait donc preuve d’une belle résistance à Paris, qui selon, Éric Siesse, dirigeant de BNP Paribas Real Estate, « a concentré l’an dernier 47 % de la demande placée, contre un tiers auparavant. Et ce malgré des coûts de loyer deux à trois fois plus élevés qu’à La Défense ». Mais des nuages viennent assombrir cette météo.

Car le nouveau plan d’urbanisme bioclimatique de la capitale, voté en novembre 2024, y interdit désormais toute démolition-reconstruction. « En imposant aussi d’intégrer une part minimale de logements pour tout nouvel immeuble tertiaire dépassant 4 000 m² (cession, changement de destination, restructuration lourde), Paris fait le choix de ne plus accueillir de grands sièges sociaux, déplore Éric Donnet, président de ULI France. Ne pouvant plus exister tout seul, l’immeuble de bureaux parisien doit en outre réussir à partir du déjà-là, une hybridation architecturale et programmatique plus complexe et coûteuse à réaliser. »

Pour Samuel Gelrubin, président du groupe Terrot : « Conserver l’existant dans une zone très contrainte oblige à aller chercher beaucoup d’avis différents : architectes des Bâtiments de France, Commission du Vieux Paris, direction de l’Urbanisme, préfecture, mairie d’arrondissement… »

L’enfer est pavé de bonnes intentions et pour Cyril Robert, chez Savills France : « Rajouter des contraintes peut s’avérer contre-productif, à même de diminuer le nombre de chantiers de rénovation et paradoxalement de ralentir la modernisation du parc immobilier. »

La déco s’invite dans l’identité de l’entreprise

Avec deux jours de télétravail par semaine en règle générale, et un ratio moyen de huit postes de travail pour dix salariés, faudra-t-il encore réduire la jauge des espaces tertiaires pour résoudre l’équation ? « Dans la sémantique de la langue française, le bureau désigne la table, le meuble de travail. Or, ce n’est plus du tout ça, indique Dimitri Boulte, ex-DG de SFL. Un peu plus compacts, les nouveaux bureaux désirés misent sur davantage d’espaces collaboratifs (auditorium, salles de réunion, patios…) et des services de conciergerie en hall d’accueil aménagé comme un lobby d’hôtel, des restaurants, une salle de sport, etc. »

À LIRE AUSSI « La beauté sauvera le bureau … et fera revenir les salariés ! »La déco s’invite dans l’identité de l’entreprise. « Escaliers ouverts sur l’extérieur, réemploi d’éléments vintage et de murs existants façonnent une ambiance plus singulière et mieux qu’à la maison », commentent Thibault Delamain et Arnaud Guennoc, d’AG Real Estate.

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Tels ces garages automobiles que le groupe Galia reconvertit en bureaux : « Ils offrent de jolis toits-terrasses et leurs rampes de parking conservées irriguent des open spaces en demi-niveaux, apportant un supplément d’âme », vante Brice Errera, président de Galia.

« Il est de notre responsabilité d’inventer le patrimoine urbain de demain. Quels types d’espaces va-t-on y générer, quelle qualité de vie veut-on offrir à tous ? analyse Fadia Karam, DG d’Espaces Ferroviaires. Et les immeubles de bureaux contribuent à la réussite de la “ville du quart d’heure” [tout à quinze minutes de chez soi, NDLR], bas carbone, réversible, inclusive et solidaire. »